Umowa najmu mieszkania z perspektywy wynajmującego

• Prawo budowlane
• 0

Umowa najmu mieszkania to podstawowy dokument, który jest gwarantem praw, ale także generuje obowiązki dla zawierających ją stron. Najemcy i wynajmujący często nie są świadomi do czego są zobowiązani. Bywa to powodem późniejszych sporów i konfliktów. Jakie uprawnienia w konsekwencji podpisania umowy najmu mieszkania przysługują właścicielowi nieruchomości? Na to pytanie odpowiemy poniżej.

Umowa najmu a obawy wynajmującego

Pytanie, które często zadają prawnikom osoby chcące wynająć swoje mieszkanie brzmi – “jakie prawa będą przysługiwać mi po wynajęciu lokalu najemcy?”.

Wynajmujący często obawiają się, że lokator dokona w ich mieszkaniu zniszczeń. Obawy te są w znacznej mierze uzasadnione, szczególnie jeśli przyszły najemca jest dla wynajmującego obcą osobą.

Kolejną częstą obawą jest to, że najemca przestanie płacić czynsz, a usunięcie go z mieszkania stanie się niemożliwe ze względu na zaistniałe okoliczności. Właściciele najbardziej boją się nieregulowania czynszu w sytuacjach takich jak np.: posiadanie przez najemców na utrzymaniu małych dzieci, utrata przez lokatora pracy lub jego ciężka choroba. Takie sprawy to spełnienie najgorszych koszmarów właścicieli nieruchomości na wynajem, ale nie są to sytuacje bez wyjścia.

Prawo do eksmisji najemcy z powodu uporczywego nieregulowania zobowiązań wobec właściciela można zrealizować jedynie na drodze sądowej. Wynajmujący powinien najpierw wezwać lokatora do zapłaty należnej sumy – najlepiej na piśmie lub co najmniej mailowo. Następnym krokiem jest już potrącenie zobowiązań z kaucji, a ostatecznym rozwiązaniem – skierowanie sprawy do sądu.

Sąd może zdecydować o eksmisji najemcy. Zanim do niej dojdzie odpowiednie organy organizują dla eksmitowanych lokatorów lokale zastępcze. Proces, który w ostateczności kończy się usunięciem z mieszkania lokatora, niestety zwykle trwa dość długo.

Jakie prawa daje właścicielowi umowa najmu mieszkania?

Jak zwykle, tak i w tej sytuacji – prawo chroni obie strony. W jaki sposób swoje interesy może zabezpieczyć właściciel? Wynajmujący ma prawo m.in. do:

• zastawu na rzeczach najemcy, które znajdują się w mieszkaniu (np. w postaci sprzętów zakupionych do mieszkania przez lokatorów),

• ustanowienia kaucji – jest to kolejne zabezpieczenie na wypadek zniszczeń spowodowanych przez lokatora,

• podniesienia czynszu – właściciel może podnieść najemcy czynsz podczas trwania umowy, ale musi to zrobić z zachowaniem zasad uregulowanych w przypisach – m. in. poinformować go o podwyżce na piśmie i odpowiednio wcześnie,

• odwiedzenia lokalu w celu oględzin i za zgodą lokatora,

• przeprowadzania zmian w lokalu (także w trakcie trwania umowy) – w tej sytuacji konieczne jest poinformowanie najemcy odpowiednio wcześnie o planowanych działaniach,

• zachowania mieszkania w stanie sprzed wynajmu. Lokator może zmieniać wystrój, ale nie wolno mu na własną rękę i bez zgody właściciela przeprowadzać znaczących zmian i remontów.

Do niedawna niestety częstym zjawiskiem był wynajem bez wcześniejszego sporządzenia pisemnej umowy najmu mieszkania. Wszyscy jednak podlegamy tym samym zapisom prawnym i musimy pamiętać, że jedynie odpowiednio skonstruowana umowa jest solidnym zabezpieczeniem dla obu stron. Z perspektywy właściciela nieruchomości ważne są:

• szczegółowe opisanie stanu mieszkania sprzed wynajmu (podpisane przez obie strony),

• ustalenie odpowiednio wysokiej kaucji,

• zadbanie, aby w umowie nie znajdowały się postanowienia, które są niezgodne z prawem, a przez to nieważne.